부동산 또는 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 것!

보통 부동산 거래 시 먼저 가장 중요한 ‘등기부등본’을 열람하고 대출이나 근저당 설정 등을 포함해 이상 유무를 모두 확인한 후 이상이 없다면 거래가 성사된다. 그런데 등기부등본을 확인하고 이상이 없어 믿고 거래를 했는데도 얼마 지나지 않아 부동산이 경매로 넘어간 사건이 있었다. 

 

 

등기부등본을 확인했음에도 벌어진 사건

 

내용인즉슨, 전 주인이 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받았고 은행에서는 대출을 갚지 않게 되자 현 주인에게 부동산에 대한 경매를 넣겠다는 내용이다. 

 

결국 전 주인의 대출 문제 때문에 은행은 이에 대한 담보물 효력을 복구하겠다는 것인데, 거래 당시에는 등기부등본상 이상이 없는 것을 확인하고 거래를 했지만 거래 후 갑자기 없던 대출이 생기면서 이미 주인이 바뀐 건물에 경매가 들어온 것이다. 

 

전 주인이 건물을 담보로 은행에서 대출을 받았고 은행은 근저당 설정을 했지만 전 주인이 대출을 모두 갚은 것으로 등기부등본을 위조해 등기소에 근저당 말소 신청을 했고 등기소에서는 서류만 확인하고 근저당 말소를 해준 것이다. 

 

 

거래가 끝나고 주인이 바뀌었음에도 은행에서는 전 주인이 대출을 갚지 않았는데 무슨 소리냐며 근저당 설정을 복원시켜 버린 것이다. 등기소에서 은행에 전화 한 통만 했어도 금방 확인할 수 있는 내용이었지만 안타깝게도 등기소에서는 이를 확인하지 않은 것이다. 

등기소의 형식적 심사주의

 

그 이유는 등기소의 사실 관계를 확인하지 않고 책임 소재 없이 형식적으로 문서를 관리/등재하는 개념의 ‘형식적 심사주의’ 때문이다. 결국 현 주인이 재판을 진행하였고 대법원까지 갔지만 패소하고 말았는데 법원은 은행이나 등기소에 책임을 묻지 말고 전 주인에게 직접 소송을 진행하라고 했다고 한다. 

 

일반적으로 부동산을 거래할 때 가장 신뢰하는 문서가 등기부등본인데 건물에 대한 모든 정보를 알 수 있는 등기부등본을 확인하고 거래를 했음에도 불구하고 이러한 등기부등본의 공신력을 인정하지 않고 또한 법적 효력도 없기 때문에 법적 보호를 받을 수 없다는 것이다.    

 

 

부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 것

 

부동산 거래를 위해 반드시 확인해야 하는 것들이 있는데 등기부등본과 더불어 건축물대장도 확인해야 하며 이뿐만 아니라 부동산 계약서를 작성할 때 ‘특이사항’을 작성해야 하는데 계약서 특이사항으로 다음과 같은 특약을 반드시 기입해야 한다.   

 

「등기부 등본을 기본으로 권리 관계를 파악했으며 등기부 등본이 사실과 다를 경우 그 책임은 임대인 또는 매도인에게 있다」

 

여기에 추가로 ‘부동산 권리보험’에 가입하는 것이 좋은데 부동산 피해 시 보상은 물론, 문서위조나 사기, 선순위담보 등 부동산 권리의 하자로 인한 손실을 보상해 주며 보통 부동산 시가 3억 기준, 15만 원 정도 선에서 가입이 가능하다.